Převod nemovitých věcí podle nového občanského zákoníku, první část

Smlouvy o převodech nemovitostí patří mezi jednu z nejběžnějších agend naší advokátní kanceláře. Rozsáhlá rekodifikace soukromého práva provedená s účinností od roku 2014 novým občanským zákoníkem a s ní související změny katastrálních předpisů (zejména nový katastrální zákon a jeho prováděcí předpisy) přinesly nové možnosti a některé nové problémy i v této oblasti, na několik z nich bychom rádi upozornili v minisérii článků na našem blogu.

Právním základem pro převod nemovitosti samozřejmě stále zůstává smlouva. Nejčastěji půjde v praxi o smlouvu kupní nebo darovací. Smlouva musí mít i podle nového občanského zákoníku písemnou formu s podpisy převodce a nabyvatele na téže listině. Samotný občanský zákoník sice nevyžaduje, aby jejich podpisy byly úředně ověřeny, ale je třeba upozornit na to, že pokud by katastrálnímu úřadu předložena smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti bez ověřených podpisů, zkoumá katastrální úřad pravost podpisů na smlouvě. To může zpravidla zahrnovat i požadavek katastrálního úřadu, aby převodce a nabyvatel prohlásili přímo před katastrálním úředníkem, že podpisy na smlouvě jsou skutečně jejich, čímž se řízení o vkladu vlastnického práva do katastru komplikuje a pro smluvní strany jde o zbytečnou administrativu navíc.

Při sepisu smlouvy je potřeba pamatovat na zásadní změnu, již přinesl nový občanský zákoník: stavba je podle nového občanského zákoníku součástí pozemku pod ní.

Nový občanský zákoník touto koncepcí změnil zažitý stav přetrvávající v České republice z dob kodifikací soukromého práva vytvořených v 50. a 60. letech 20. století až do roku 2014. Podle starých kodifikací stavba a pozemek byly samostatné věci, jež bylo možno i samostatně převádět. Fakt, že stavba je nově součástí pozemku, má význam při sepisu smlouvy o převodu nemovitostí. Je-li totiž převáděna stavba musí být ve smlouvě definována tak, aby bylo zřejmé, že je součástí pozemku pod ní. (Zde nelze než varovat před některými zastaralými smluvními vzory dostupnými na internetu, které tuto změnu práva nereflektují.)  Bohužel v právu nic neplatí bezvýjimečně, proto se i po roce 2014 můžeme setkat se stavbami, které se účinností nového občanského zákoníku nestaly součástí pozemku pod nimi. Půjde zejména o stavby, které měly k 1. 1. 2014 jiného vlastníka než pozemek, na němž stojí.

Zda je stavba součástí pozemku pod ní poznáme jednoduše z výpisu z katastru nemovitostí a uživatelsky nejpohodlněji zřejmě v internetovém Nahlížení do katastru nemovitostí na http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Je-li stavba součástí pozemku, objeví se nám např. při zobrazení listu vlastnictví údaj „součástí pozemku je stavba“. Údaje o stavbě se zobrazí při vyhledání pozemku, na němž stojí, a to včetně údaje, že součástí pozemku je daná stavba. U staveb, jež se nestaly součástí pozemku pod nimi nalezne v informacích o stavbě údaj typicky pouze údaj „stavba stojí na pozemku p. č. …..“ a v informacích o pozemku pod stavbou údaj „Stavba na pozemku“ s uvedením údajů o stavbě. Pro úplnost upozorňujeme na to, že převoditelnost staveb, jež se nestaly s účinností nového občanského zákoníku součástí příslušných pozemků, je zpravidla novým občanským zákoníkem omezena předkupním právem (!).

Převáděné nemovitosti musí být ve smlouvě přesně označeny údaji z katastru nemovitostí, a to způsobem, který požaduje katastrální vyhláška. V případě, že označení nemovitostí ve smlouvě o převodu přesně neodpovídá právním předpisům, katastrální úřad vklad nepovolí a návrh na vklad je třeba podat po opravě údajů ve smlouvě znova. To je poněkud nepříjemné pro obě smluvní strany, nejen jako organizační problém, ale zejména proto, že za každý (i takto opakovaný) návrh na vklad je třeba zaplatit správní poplatek ve výši 1.000 Kč. I z těchto důvodů je zejména při komplikovanějších převodech nemovitostí vhodné využít k sepisu smlouvy služeb profesionála. Není jistě třeba zdůrazňovat, že vklad do katastru nemovitostí je při převodu vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí nezbytný, neboť samotná smlouva nabude právní účinky až vkladem do katastru. Ale nutnost projít vkladovým řízením není jediným důvodem, proč je vhodné specifikaci převáděných nemovitostí ve smlouvě (a případně též jejich součástem a příslušenství nebo případným vadám převáděných nemovitostí) věnovat velkou péči. Nemovitost je zpravidla věc nezanedbatelné hodnoty a správná specifikace uvedených údajů ve smlouvě může předejít vleklým právním sporům v budoucnosti.

Problematice spojené s převodem nemovitostí a dalším změnám, jež pro ni přinesl rok 2014, se budeme věnovat v následujícím článku.