Převod nemovitých věcí podle nového občanského zákoníku, druhá část

Tento článek našeho blogu navazuje na předchozí článek o převodech nemovitostí podle nového občanského zákoníku. V minulém článku jsme se věnovali formě smlouvy, problematice označení převáděných nemovitostí ve smlouvě a změnám, jež přinesla nově platná zásada občanského práva, že stavba je součástí pozemku.

Nejobvyklejším typem smlouvy, jíž se převádí nemovitost je v praxi kupní smlouva nebo smlouva darovací.

Obsah samotné smlouvy se samozřejmě nemusí omezit jen na prostý převod vlastnického práva za úplatu (při koupi) nebo bezúplatně (při darování).

Smlouva může obsahovat celou řadu vedlejších ujednání. K darování nemovitostí dochází velmi často mezi příbuznými, například proto, že rodiče či prarodiče obdarovaného se chtějí vyhnout tomu, aby obdarovaný získal nemovitost až po jejich smrti děděním. (Důvodem zpravidla bývá fakt, že ačkoliv dědická daň byla v podstatě zrušena při změnách v daňových zákonech v roce 2014, zůstaly s případným dědickým řízením stále spojeny významné poplatky.) V takových případech převodů bývá běžné, že si dárci chtějí zajistit právo užívat darovanou nemovitost i po změně vlastníka. Toho lze podle nového občanského zákoníku dosáhnout kupříkladu zřízením služebnosti užívacího práva nebo služebnost bytu. U zahrad či zemědělských pozemků pak může nastat situace, kdy si chce původní vlastník zajistit právo brát plody a užitky (například ovoce ze stromů na zahradě či příjem z pronájmu) z převedené nemovitosti. K tomu může posloužit služebnost nazývaná požívací právo.

V některých případech v souvislosti s darováním nebo koupí dojde k rozdělení pozemků nebo jsou darovány či prodány jen některé z pozemků, jež fungovaly dříve jako celek ve vlastnictví stejného vlastníka. V takových případech zase často přichází v úvahu nezbytnost zajistit novému či původnímu vlastníku například přístup na jeho pozemek (služebnost cesty), právo vést inženýrské sítě po jiném pozemku (služebnost inženýrské sítě) nebo přístup ke zdroji vody na cizím pozemku (právo na vodu). K právu cesty je vhodné podotknout, že i v případech, kdy se přístup k pozemku nevyřeší včas (například současně s převodem nemovitosti), existují právní nástroje, jak se přístupu domoci prostředky občanského nebo správního práva. Jejich využití je však značně komplikované a závisí na rozhodnutí správního orgánu či soudu. Proto je vždy vhodné promyslet a právně podchytit tyto otázky dopředu již při převodu nemovitosti nebo dokonce před jejím převodem. Nový občanský zákoník totiž umožňuje zřídit vlastníkovi služebnost na jednom jeho pozemku ve prospěch jiného jeho pozemku také již v době, kdy jsou ještě oba pozemky v jeho vlastnictví. Vlastník tedy může zřídit služebnost i v době před převodem nemovitosti a nezávisle na tomto převodu (nebo do budoucna třeba pro případ předpokládaného dědění nemovitostí různými dědici).

Ačkoliv nový občanský zákoník (na rozdíl od občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.) věnuje úpravě služebností poměrně hodně prostoru, je základem služebnosti vždy smlouva sepsaná „na míru“ stranám, v níž jsou kvalitně definována práva a povinnosti stran. Služebnost je navíc konstruována zákonem tak, aby obvykle umožňovala užívání či požívání cizího pozemku i při jakékoliv změně vlastníka tohoto pozemku. Existuje tudíž předpoklad, že podle smlouvy o zřízení služebnosti se budou řídit vztahy různých lidí s různými záměry a to dlouhodobě. Je tedy nanejvýš vhodné nechat smlouvu zpracovat profesionálem a nespoléhat pouze na volně dostupné vzory. U některých typů služebností je nezbytné též definovat rozsah služebnosti geometrickým plánem (typicky služebnost cesty či služebnost inženýrské sítě), který vyhotovuje geodet. Našim klientům jsme v takových případech samozřejmě schopni na jejich přání zajistit i zpracování geometrického plánu ve spolupráci s geodetem.

Naše série článků o převodech nemovitostí bude brzy pokračovat posledním dílem, kde se budeme věnovat podrobněji návrhu na vklad do katastru nemovitostí a také některým daňovým otázkám, které se pojí s převodem nemovitostí.