Převod nemovitých věcí podle nového občanského zákoníku, třetí část

V posledním ze série článků našeho blogu o převodech nemovitostí se po problematice formy smlouvy, označení převáděných nemovitostí ve smlouvě, zásadě občanského práva, že stavba je součástí pozemku a některých vedlejších ujednání smluv o převodech nemovitostí budeme věnovat některým souvisejícím veřejnoprávním aspektům.

Již v minulých článcích jsme narazili na skutečnost, že nemovité věci evidované ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) nelze převést pouhým podpisem smlouvy mezi převodcem a nabyvatelem.

Účinky smlouvy o převodu nemovitosti totiž nastanou u těchto nemovitostí teprve vkladem vlastnického práva nového vlastníka do katastru nemovitostí, a to ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.

(Jde o ten katastrální úřad, který je podle katastrálního zákona oprávněn vklad provést).

Návrh na vklad je třeba katastrálnímu úřadu podat na příslušném formuláři. Tento formulář existuje i v elektronické podobě na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (http://www.cuzk.cz/) a na těchto stránkách je i aplikace sloužící k jeho vyplnění. Po vyplnění formuláře lze vygenerovat návrh na vklad a tento vytisknout. Podpisy navrhovatele (respektive navrhovatelů) na návrhu na vklad nemusí být úředně ověřeny. I přes nesporné výhody zmíněné webové aplikace a veškerou snahu jejích tvůrců o poskytnutí interaktivního a jednoduchého způsobu, jak sepsat návrh na vklad, musíme konstatovat, že díky komplikovanosti katastrálních předpisů může být sepsání návrhu na vklad (zejména) ve složitějších případech pro laika nerovným bojem s technikou a právními pojmy. Za návrh na vklad se platí správní poplatek, ve většině případů ve výši 1.000 Kč. Návrh na vklad má přílohy, jimiž jsou obvykle listiny, na základě kterých odchází k převodu vlastnického práva  či plné moci k zastupování v řízení před katastrálním úřadem. V případě, že bude účastníkem řízení o vkladu právnická osoba (například obchodní společnost, která je převodcem či nabyvatelem), přikládá se k návrhu na vklad také výpis z obchodního nebo jiného rejstříku. V návrhu na vklad lze zvolit i způsob, jakým budou navrhovatelé informování o průběhu řízení před katastrálním úřadem. Obvykle klientům zpracováváme návrhy na vklad a zastupujeme je na základě plné moci v řízení před katastrálním úřadem, což jim usnadňuje celý proces převodu nemovitosti.

S převodem nemovitostí jsou spojeny i daňové povinnosti.

Při koupi nemovitosti se zpravidla platí jednorázová daň z nabytí nemovitých věcí (viz zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb.) s tím, že poplatníkem této daně je nabyvatel (kupující). Dle staré úpravy platící až do 31.10.2016 byl tímto poplatníkem převodce, pokud se převodce a nabyvatel ve smlouvě nedohodli jinak. Tato situace v praxi však byla poněkud paradoxní, proto se dlouhodobě uvažovalo o změně uvedeného pravidla a k této změně došlo. Prodávající je tím, kdo obdržel příjem z prodeje nemovitosti, proto se jej může týkat povinnost přiznat a odvést daň z příjmu (viz zákon č. 586/1992 Sb.), pokud není tento příjem od daně podle zákona osvobozen.

Při darování se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, neboť jde o bezúplatný převod. V některých případech však obdarovaný musí zaplatit daň z příjmu. Ta se však neplatí například v případech darování od příbuzného v linii přímé (například rodiče a děti nebo prarodiče a vnuci) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. U nepříbuzných dárců a obdarovaných se tato daň neplatí například při darování od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti (a pokud z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou).

V případě koupě i v případě darování je třeba vyřešit placení daně z nemovitých věcí, kterou (zjednodušeně řečeno) platí ten, kdo nemovitost v aktuálním zdaňovacím období vlastní či vlastnil. Daň z nemovitých věcí tedy musí nějakým způsobem řešit jak prodávající, tak kupující a dárce i obdarovaný. Našim klientům jsme schopni v případě potřeby zajistit služby účetního, který zpracuje příslušné daňové dokumenty související s převody nemovitostí.

Tímto článkem končíme sérii tří článků o převodech nemovitostí na blogu naší advokátní kanceláře. Z bohaté problematiky převodů nemovitostí jsme se věnovali několika praktickým otázkám, jejichž zodpovězení dává náš blog prostor. Máte-li zájem o realizaci převodu nemovitosti či konzultaci právního problému či řešení sporu spojeného s převodem nemovitostí, budeme potěšeni, pokud využijete služeb naší advokátní kanceláře.